TAPU ?PTAL VE TESC?L DAVASI
26 Eylül 2024 - 11:13
I. G?R??:
Tapu iptal ve tescil davalar? en fazla aç?lan gayrimenkul davalar?ndan biridir. Bu yaz?m?zda çe?itli sebeplerle aç?labilen tapu iptal ve tescil davas?ndan bahsedece?iz.II. YOLSUZ TESC?L NED?R? TAPU ?PTAL VE TESC?L DAVASI NED?R?
Tapu iptal ve tescil davas?, gerçek hak durumuna dayanmayan yolsuz tescilin söz konusu oldu?u hallerde tapu kayd?n?n gerçek hak durumunu gösterir hale getirilmesi için aç?lan davad?r. Tapuda görülen hak durumu ile gerçek hak durumu birbiri ile uyu?muyorsa mevzuat bu durumu yolsuz tescil olarak tan?mlar. Yolsuz tescil Medeni Kanun (MK) md. 1024/2’ye göre iki ?ekilde söz konusu olabilir; a) Ba?lay?c? olmayan bir hukuki sebebe dayanarak hak kazanmak, b) Hukuki sebebe dayanmadan hak kazanmak. Bu türden durumlarda, Medeni Kanun md 1025’e göre hakk? ihlal edilen her ki?i tapudaki tescilin yolsuz oldu?unu iddia ederek ilgililere kar?? dava açabilir.III. TAPU ?PTAL VE TESC?L DAVASININ KONUSU NED?R? TAPU ?PTAL VE TESC?L DAVASI AÇMANIN ?ARTLARI VAR MIDIR?
Tapu iptal ve tescil davas?n?n konusu tescile konu ta??nmazlard?r. Bilindi?i üzere, gayrimenkule ili?kin hak tapuya tescille kazan?l?r. Yap?lan tescilin gerçek hak durumuna dayanmad??? yolsuz oldu?u hallerde gayrimenkuller aç?s?ndan tapu iptali ve tescil davas? aç?lmas? söz konusu olacakt?r.Tapu iptal ve tescil davas? açman?n üç ?art? bulunmaktad?r; 1- Yolsuz tescile dayal? bir hak kayb?, 2- Zamana??m? sürelerinin söz konusu oldu?u durumlarda süresi içinde davan?n aç?lmamas?, 3- Tescilde iyiniyet arand??? hallerde, devralan?n kötüniyetli olmas?.
IV. TAPU ?PTAL VE TESC?L DAVASINDA DAVANIN TARAFLARI K?MLERD?R? BU DAVA TÜRÜNDE ?SPAT YÜKÜ K?MDED?R, YOLSUZ TESC?L NASIL ?SPATLANIR?
Tapu iptal ve tescil davas?nda davac?; bir gayrimenkulün hisseli ya da mü?terek maliki, mirasç?s?, ihya edeni olmas? yani gerçek hak sahibi olmas?na ra?men tapu kay?tlar?nda hak sahibi olarak görünmeyendir. Daval? ise; yolsuz tescille haks?z bir ?ekilde gayrimenkulün maliki gözüken ki?idir.Tapu iptal ve tescil davas?nda ispat mükellefiyeti davac?n?n üzerindedir. Davac?, daval?n?n gerçek hak durumuna dayanmaks?z?n ta??nmaz?n maliki gözüktü?ünü ve bu tescilin yolsuz oldu?unu ispatlamal?d?r. Tapu iptal ve tescil davas?, temelde resmi senet, kesin hüküm, yemine dayan?larak ispatlanmal?d?r. Ancak baz? tapu iptali ve tescil davas? türleri aç?s?ndan takdiri deliller olan tan?k, bilirki?i, ke?if ve di?er delil ba?lang?c? say?lan hallerle ispatta mümkün olacakt?r.
V. TAPU ?PTAL VE TESC?L DAVASINDA GÖREV, YETK? VE ZAMANA?IMI? TAPU ?PTAL VE TESC?L DAVASINDA ?HT?YAD? TEDB?R KARARI ?STENMEL? M?D?R? TA?INMAZI DEVRALAN 3. K???N?N DURUMU NED?R?
Tapu iptali ve tescil davalar?, genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Yetkili mahkeme ise ta??nmaz?n bulundu?u yer mahkemesidir. Çank?r?’da bulunan bir ta??nmazla alakal? aç?lacak bir tapu iptali ve tescil davas?nda gayrimenkulün bulundu?u Çank?r? Asliye Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkili mahkeme olacakt?r.Tapu iptal ve tescil davas?nda zamana??m? normalde yoktur. Bir ki?i yolsuz tescilin üzerinden 35 y?l geçmi? olsa bile hakl?l???n? ispatlayabilirse, tapu iptali ve tescil davas? açabilir. Ancak bu durumun istisnalar? da vard?r. Ola?an zamana??m? olan 10 y?ll?k süre içinde, iyiniyetli olarak üzerine yolsuz tescil ile ta??nmaz geçirilen ki?iye kar?? tapu iptali ve tescil davas? ola?an zamana??m? geçmesinden sonra aç?lamaz. Ola?anüstü zamana??m?na dayan?larak aç?lan tapu iptal ve tescil davalarda ihya eden ki?i kazand?r?c? zamana??m? olan yirmi y?ll?k süre geçmeden dava açamaz. Yine yolsuz kadastro i?lemi için 10 y?ll?k süre içinde dava aç?lmal?d?r. Hile, tehdit, gabin gibi iradeyi sakatlayan haller neticesinde yap?lan yolsuz tescillerde bir y?ll?k süre içinde tapu iptali ve tescil davas? aç?labilir.
Tapu iptal ve tescil davas? aç?l?rken mahkemeden ihtiyati tedbir karar? al?nmas? talep edilmelidir. Aksi durumda daval?, ta??nmaz? iyiniyetli 3. ki?iye devretmeye kalkabilir ve davay? açan hak kayb?na u?rayabilir.
Ta??nmaz?n dava aç?lmadan evvel 3. ki?iye devri yap?ld? ise bu ki?ilere kar?? tapu iptali ve tescil davas? aç?labilir. Yine dava aç?ld?ktan sonra ta??nmaz 3. ki?iye devri söz konusu olursa aç?lan dava art?k Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 125’e göre üçüncü ki?iye kar?? sürdürülebilecektir. Ancak ta??nmaz? devralan?n iyiniyetli olup olmamas? aç?lan davan?n sonucunu etkileyecektir. ?yiniyetli 3. ki?inin ta??nmaz? devralmas? halinde tapu kay?tlar?na olan güveni korunacak, devralan ki?i malik s?fat?n? kazanacakt?r. Ancak devralan ki?inin kötüniyetli olmas? ve bu durumun davac? taraf?ndan ispat? halinde devir yap?lsa bile tapu iptali ve tescil davas? ile ta??nmaz gerçek hak sahibine geçebilecektir.
VI. TAPU ?PTAL? VE TESC?L DAVASI AÇILAB?LECEK HUKUK? DURUMLAR NELERD?R?
Tapu iptali ve tescil davas? aç?labilecek hallerin bir s?n?r? bulunmamaktad?r. Gerçek hak durumuna dayanmayan her tapu devrinde tapu iptali ve tescil davas? aç?labilir. Ancak hukuk camias?nda çokça örne?ine rastlan?lan durumlar ?unlard?r;a) Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davas?: Tapuyu devreden ki?inin 18 ya??ndan küçük olmas?, ak?l sa?l???n?n yerinde olmamas? gibi durumlarda yap?lan tapu i?lemleri geçerli de?ildir. Bu gibi durumlarda; ki?inin velisi, vasisi ya da hakk? zarara u?rayanlar taraf?ndan tapu iptal ve tescil davas? aç?labilir. Mesela; üç ki?inin ortak oldu?u bir ta??nmazda, ortaklardan birinin ölmesi ve ortaklardan birinin 16 ya??ndaki çocu?unun ta??nmaz? di?er orta?a devretmesi durumunda, devletçe çocu?a atanan vasi tapu iptal ve tescil davas? açabilir.
b) ?radenin sakatlanmas? dolays?yla tapu iptal ve tescil davas?: Ki?inin iradesinin; hata, hile, tehdit, gabin gibi iradeyi sakatlayan herhangi bir hal ile sakatlanmas? durumlar?nda hak kayb?na u?rayan ki?ilerce tapu iptal ve tescil davas? aç?labilir. Örne?in; çocuklar?ndan biri taraf?ndan kand?r?lan anne/baban?n iradesi sakatlanarak tapudaki ta??nmazlar?n 3. Ki?iye devredilmesi gibi bir durumda di?er mirasç?lar taraf?ndan tapu iptal ve tescil davas? aç?labilir.
c) Vekalet görevinin kötüye kullan?lmas? ya da sahte vekalet kullan?lmas? nedeniyle tapu iptal ve tescil davas?: Vekalet görevinin kötüye kullan?lmas? ya da sahte vekalet düzenlemek suretiyle yap?lan tapu devirleri de tapu iptali ve tescil davas?na konu olur. Örne?in; ta??nmaz? kiralanmas? amac?yla ç?kar?lan, ancak içinde devir ifadesi de yer alan vekaletname verilen vekilin, ta??nmaz? kiralamak yerine satmas? halinde tapu iptali ve tescil davas? aç?labilecektir. Ya da sahte vekalet düzenlenerek, tapu memurlar?n? hataya dü?ürmek suretiyle ta??nmaz? devredilen ki?ilere kar?? hak sahiplerince tapu iptal ve tescil davas? aç?labilir.
d) Muris muvazaas? nedeniyle tapu iptal ve tescil davas?: Mirasa b?rakan?n muvazaal? i?lem yapmas? halinde di?er mirasç?lar taraf?ndan da tapu iptali ve tescil davas? aç?labilir. Mesela; Baban?n iki k?z?ndan mal kaç?rarak tüm servetini tek o?luna satm?? gibi göstermesi halinde asl?nda yap?lan i?lemin sat?? de?il de ba??? oldu?unu ispatlamak kayd?yla di?er mirasç?lar baban?n ölümünü beklemeksizin muris muvazaas? nedeniyle tapu iptal ve tescil davas? açabilirler.
e) Kazand?r?c? zamana??m? ve zilliyet olunmas? nedeniyle tapu iptal ve tescil davas?: Devlete ait bir hazine arazisinin 20 y?l boyunca aral?ks?z ekip biçen ve zilyedi olan ki?ilerce Maliye Hazinesine kar?? tapu iptali ve tescil davas? aç?labilir. Kazand?r?c? zamana??m? olan 20 y?l geçmeden bu dava aç?lamaz.
f) Ola?an zamana??m? ile kazan?lan tapuya kar?? tapu iptali ve tescil davas?: MK md. 712’ye göre bir ki?i; hukuki bir dayanak olmaks?z?n sehven ad? tapuya yaz?larak, ta??nmaz üzerindeki zilyetli?ini davas?z ve aral?ks?z, iyiniyetli ?ekilde, 10 y?l kadar sürdürürse ta??nmaz üzerinde mülkiyet hakk?n? kazan?r. Ancak bu durumun istismar edildi?i ve ki?inin iyiniyetli olmad??? durumlarda, hak sahiplerince hakk? olmayan ki?iye kar?? kanunda aranan ?artlar?n? ta??mad??? gerekçesiyle tapu iptal ve tescil davas? aç?labilir. Günümüzde yap?lan imar planlar? neticesinde, imar plan?n yap?ld??? alanda hiçbir ta??nmaz? bulunmad??? ve hakk? olmad??? halde yeni parselden ?uyuland?r?lan ki?ilerin haklar? tapu kütü?üne geçirilmekte di?er malikler bu durumdan haberdar olmamaktad?r. On y?l geçtikten sonra bu ki?ilerce kötüniyetli bir ?ekilde ola?an zamana??m? ile hakk?n kazan?ld??? görülmektedir. ??te bu ki?ilere kar??, zamana??m?na tabi olmaks?z?n kötüniyetli olduklar?n? ispatlamak ?art?yla tapu iptali ve tescil davas? aç?labilir. ?yiniyetli ki?ilere kar?? ise ancak on y?l içinde dava aç?labilir.
g) Aile konutu ?erhi nedeniyle tapu iptal ve tescil davas?: Aile konutu olarak kullan?lan ve tapuya ?erh edilen ta??nmaz?n di?er e?in r?zas? al?nmaks?z?n sat?lmas? halinde tapu iptali ve tescil davas? aç?labilecektir. Ancak bu hakk?n di?er e? taraf?ndan kullan?labilmesi için tapuya aile konutu ?erhi konulmas? gerekir, aksi durumda iyiniyetli 3. Ki?inin hakk? korunur. Ancak e?, 3. Ki?inin iyiniyetli olmad???n? ispat edebilece?ini dü?ünüyorsa da tapu iptali ve tescil davas? açabilir.
h) Ölünceye kadar bakma sözle?mesine uyulmamas? nedeniyle tapu iptal ve tescil davas?: Ölünceye kadar bakma sözle?mesi, bak?ma muhtaç olan ki?iye ölünceye kadar bakmay? ve gözetmeyi, bak?m borcunu yerine getirmesi halinde ise malvarl??? de?erlerini devretme borcunu üstlenmi? oldu?u sözle?medir. Bu ki?ilerden bakma borçlusunun akdine uygun davranmad??? ispatlan?rsa, di?er mirasç?lar taraf?ndan tapu iptal ve tescil davas? aç?labilir. Aksi durumun ispat edilemedi?i durumlarda, ölünceye kadar bakma sözle?mesi geçerli kabul olunur ve ta??nmaz bakma yükümlüsüne geçer.
YORUMLAR